IRS das rendas em 2026
Que taxas se aplicam e que regimes especiais existem?
As rendas são, em regra, rendimentos prediais da Categoria F. A taxa depende da finalidade do contrato, da sua duração e da eventual aplicação de um benefício fiscal. Os residentes podem, em regra, optar pelo englobamento.
Base legal: CIRS, artigos 8.º e 72.º
Taxas autónomas de referência
As taxas abaixo aplicam-se, em regra, ao rendimento predial líquido após as deduções legalmente aceites. A taxa de 25% para habitação é a referência; as taxas inferiores dependem de requisitos específicos.
| Tipo de rendimento | Taxa | Base legal |
|---|---|---|
| Arrendamento habitacional | 25% | CIRS, art. 72.º, n.º 2 |
| Habitação permanente · contrato de 5 a <10 anos | 15% | CIRS, art. 72.º, n.º 3 |
| Habitação permanente · contrato de 10 a <20 anos | 10% | CIRS, art. 72.º, n.º 4 |
| Habitação permanente · contrato de 20 anos ou mais | 5% | CIRS, art. 72.º, n.º 5 |
| Direito real de habitação duradoura · prestação mensal | 5% | CIRS, arts. 8.º, n.º 5, e 72.º, n.º 5 |
| Arrendamento não habitacional · comércio, serviços, etc. | 28% | CIRS, art. 72.º, n.º 1, al. e) |
Contratos longos: na duração de 5 a menos de 10 anos, a taxa reduz-se em 10 pontos percentuais. Cada renovação por igual duração reduz mais 2 pontos, até um limite adicional de 10 pontos. Um novo contrato elegível pode beneficiar de mais 5 pontos de redução se a renda for pelo menos 5% inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel. Existem limites de renda e regras de regularização se o contrato terminar antecipadamente por motivo imputável ao senhorio.
CIRS, artigo 72.º, n.os 3 a 5 e 20, 23 e 24
Despesas que podem ser deduzidas
Podem deduzir-se gastos efetivamente suportados para obter ou garantir as rendas, como conservação e manutenção, IMI, imposto do selo do contrato e encargos de condomínio. Não são dedutíveis, entre outros, juros, depreciações e despesas com mobiliário e eletrodomésticos. Na sublocação, o rendimento considerado é, em regra, a diferença entre a renda recebida e a renda paga ao senhorio.
Base legal: CIRS, artigos 8.º, n.º 2, al. c), e 41.º
Regimes especiais de habitação
Renda moderada: taxa de 10%
Para contratos exclusivamente habitacionais com renda mensal dentro dos limites legais, aplica-se uma taxa autónoma de 10% aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável. O limite geral corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026 e pode ser atualizado.
Base legal: EBF, artigo 45.º-C; Decreto-Lei n.º 97/2026, artigos 2.º e 18.º
Arrendamento Simplificado Acessível: isenção
Os rendimentos de contratos que cumpram as condições do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) estão isentos de IRS. Há requisitos de renda, prazo mínimo e comunicação documental ao IHRU. Os contratos abrangidos por determinados programas municipais podem beneficiar do regime nos termos legais.
Base legal: Decreto-Lei n.º 97/2026, anexo III, artigos 4.º a 8.º e artigo 18.º; limites de renda: Portaria n.º 454/2026/1
Programas municipais e alojamento estudantil
Há isenção de IRS para rendimentos prediais de certos programas municipais de oferta habitacional a custos acessíveis e de alojamento para estudantes deslocados. A isenção depende dos requisitos legais e de reconhecimento pela área das Finanças.
Base legal: EBF, artigo 71.º-A, n.os 3 a 6
Imóveis reabilitados
Os residentes podem beneficiar de uma taxa autónoma de 5% quando as rendas decorram integralmente do arrendamento de imóveis abrangidos pelas condições legais de reabilitação urbana. É possível optar pelo englobamento.
Base legal: EBF, artigo 71.º, n.º 7 e n.os 23 e 24
Contratos antigos
Certos contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano podem estar isentos de IRS enquanto se mantiverem as condições legais.
Base legal: EBF, artigo 46.º-A
Imóvel transferido de alojamento local para arrendamento permanente
Existe uma isenção temporária para situações que cumpram requisitos específicos, incluindo o registo anterior do alojamento local e a celebração e comunicação do contrato dentro do prazo legal. Abrange rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.
Base legal: EBF, artigo 74.º-A
Residentes: taxa autónoma ou englobamento?
Os residentes fiscais em Portugal podem, em regra, optar por englobar os rendimentos prediais. Nesse caso, estes somam-se aos restantes rendimentos englobados e ficam sujeitos às taxas progressivas de IRS. A opção pode ser mais ou menos vantajosa consoante o rendimento total e as despesas dedutíveis. Algumas isenções têm regras próprias para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos.
Base legal: CIRS, artigo 72.º, n.º 13; EBF, artigos 45.º-C e 71.º-A
Não residentes
As rendas de imóveis situados em Portugal estão sujeitas a IRS português. As taxas de referência são 25% para rendas habitacionais e 28% para os restantes rendimentos prediais, sem prejuízo das reduções e regimes especiais aplicáveis.
Base legal: CIRS, artigo 72.º, n.os 1 a 5
Os residentes noutro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu podem optar pelas taxas progressivas portuguesas para determinados rendimentos. A redação atual refere expressamente os rendimentos prediais abrangidos pela taxa de 28% e certas situações de estabelecimento estável; não estende expressamente essa opção aos rendimentos habitacionais previstos nos n.os 2 a 5.
Base legal: CIRS, artigo 72.º, n.os 15 e 16
A eventual eliminação da dupla tributação depende também da convenção aplicável entre Portugal e o país de residência e das regras desse país.
Alojamento local
A exploração de alojamento local tem enquadramento próprio e é, em regra, tributada na Categoria B. Os titulares de estabelecimentos na modalidade de moradia ou apartamento podem optar, em cada ano, pela tributação segundo as regras da Categoria F. Esta opção não transforma a atividade em arrendamento comum.
Base legal: CIRS, artigos 3.º e 28.º, n.º 14; AT, FAQ sobre alojamento local
Legislação de referência
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